Londra’da Ev Fiyatları Düşerken Kiralar Neden Artıyor?

Londra’da ev fiyatları düşerken kiralar yükselmeye devam ediyor. Kulağa çelişkili gelse de resmi rakamlar tam olarak bunu söylüyor. İngiltere İstatistik Ofisi’nin (ONS) son verilerine göre Londra’da ortalama ev fiyatı bir yılda %3,3 düşerek £550.000’e indi. Ortalama kira ise aylık £2.332 ile rekor seviyede.

Evinizi satmayı, büyütmeyi ya da kiraya vermeyi düşünüyorsanız, ya da ev almaya hazırlanıyorsanız, bu tablo sizi doğrudan ilgilendiriyor. Rakamlara, nedenlerine ve neler yapabileceğinize tek tek bakalım.

Rakamlarla Londra piyasası

• Ev fiyatları düşüyor. Temmuz 2026’da Londra’da ortalama ev fiyatı £550.000’di; bir yıl önce bu rakam £569.000’di. Fiyatlar 11 aydır üst üste yıllık bazda geriliyor ve İngiltere’de tablonun en kötü olduğu bölge Londra. Ülke genelinde ise fiyatlar hâlâ artıyor: ortalama %1,4 artışla £273.000.
• Kiralar artıyor. Ağustos 2026’da Londra’da ortalama kira aylık £2.332’ye çıktı. Geçen yılın aynı ayına göre artış %3,5; Temmuz’da bu oran %3,0’tü, yani kiralar giderek hızlanıyor. Kiracı açısından hesap basit: geçen yıla göre ayda yaklaşık £80, yılda £950 civarında daha fazla kira.
• Evler zor satılıyor. Rightmove’un verilerine göre Eylül’de Londra’da satışa çıkan evlerin sadece %42’si alıcı bulabildi. Ülke genelinde bu oran %61.
• Kiralık ev bulmak zorlaşıyor. Zoopla’ya göre Londra’da piyasadaki kiralık ev sayısı geçen yıla göre %6, şehrin merkezindeki iç Londra’da (Inner London) ise %13 daha az.

Bu arada kiralar hiç düşmedi, ama artış hızı 2025’te epey yavaşlamıştı. Ocak 2025’te yıllık %10’un üzerinde olan kira artışı, Ocak 2026’da %1 civarına kadar geriledi. O günden bu yana neredeyse her ay biraz daha hızlandı. Ev fiyatları ise aynı dönemde düşmeye devam etti.

En büyük düşüş merkezi Londra’da

Düşüş her semtte aynı değil. ONS’nin geçici verilerine göre son bir yılda ortalama fiyatlar Westminster’da %20,7, Kensington ve Chelsea’de %14,1 geriledi. Bu bölgelerde az sayıda ev el değiştirdiği için rakamlar aydan aya oynayabiliyor, ama gidişat belli. Pahalı evlerin sahiplerini bir de yeni bir vergi bekliyor: Nisan 2028’den itibaren değeri £2 milyon ve üzerindeki evlere, basında “mansion tax” diye anılan yıllık £2.500 ile £7.500 arasında ek bir council tax uygulanacak (resmi adıyla High Value Council Tax Surcharge).

Konut tipine bakınca da fark çok net. HM Land Registry verilerine göre Londra’da daire (flat) fiyatları bir yılda %6,6 düştü. Sıra evlerde (terraced house) ise düşüş yalnızca %0,2; yani fiyatlar neredeyse yerinde sayıyor. Londra’da kiraya verilen evlerin büyük kısmı daire olduğu için bu tablo, bazı ev sahiplerinin mülklerini satmasıyla ve yatırımcıların alımdan uzak durmasıyla da örtüşüyor.

Ev fiyatları neden düşüyor?

• Faizler yeniden yükselişte. İngiltere Merkez Bankası (Bank of England) 17 Eylül’de faizi %3,75’te sabit bıraktı, ama dokuz kişilik kurulda üç üye artırılmasından yanaydı. Orta Doğu’daki çatışma yüzünden akaryakıt ve enerji fiyatları yükseldi, enflasyon da Ağustos’ta %3,1’e çıktı. Piyasalar önümüzdeki aylarda faiz artışı bekliyor. Sabit faizli mortgage oranları şimdiden ortalama %5’in üzerine çıktı.
• Londra’da ev almak zaten çok zor. Ülkenin en pahalı şehrinde mortgage faizlerindeki her artış, alıcının bütçesini doğrudan vuruyor. Rightmove da Londra’yı alıcıların bütçesinin en çok zorlandığı yer olarak gösteriyor.
• Taşınmanın maliyeti arttı. Nisan 2025’ten beri stamp duty (ev alım vergisi) £250.000 yerine £125.000’in üzerindeki kısımdan alınıyor. İlk kez ev alanlar ise artık sadece ilk £300.000 için vergi ödemiyor; eskiden bu sınır £425.000’di. Londra fiyatlarında bu, neredeyse her alımda ek masraf demek.
• Alıcının seçeneği çok. Piyasada satılık ev bol olunca satıcılar fiyatla rekabet etmek zorunda kalıyor. Fiyatı yüksek görünen evler ise uzun süre satılmadan bekliyor.

Kiralar neden artıyor?

• Kiralık ev azaldı. Bazı ev sahipleri (landlord) mülklerini satıp piyasadan çekildi. Zoopla’ya göre artan maliyetler ve yeni düzenlemeler yüzünden kiralık konuta yeni yatırım da pek gelmiyor.
• Kirada kalanlar çoğaldı. Yüksek mortgage faizleri, ev almayı planlayan pek çok kişiyi kirada tutuyor. Zoopla’nın verilerine göre İngiltere genelinde kiralık ilan başına ortalama 5,3 talep düşüyor; bu, yaklaşık iki yıldır görülmemiş bir seviye.
• Ev sahipleri için kurallar değişti. Kiracı Hakları Yasası (Renters’ Rights Act 2025) ile 1 Mayıs 2026’dan itibaren ev sahibinin gerekçe göstermeden kiracıyı çıkarabildiği “Section 21” dönemi sona erdi. Sabit süreli sözleşmelerin yerini de aydan aya devam eden süresiz sözleşmeler aldı. Yasanın kiralık ev sayısını ne kadar etkilediği tartışmalı, ama ev sahiplerinin yükünü ve sorumluluğunu artırdığı bir gerçek.

Peki bu sizin için ne demek?

Kendi evinde oturanlar: taşınmak yerine büyütmek

Daha büyük bir eve ihtiyacınız varsa, düşen bir piyasada satış yapmak evinizi daha ucuza elden çıkarmak, yeni evde stamp duty ödemek ve daha yüksek faizle yeni bir mortgage almak demek. Bu yüzden Londra’da pek çok aile için mevcut evi büyütmek daha akıllıca bir seçenek. Evin arkasına ya da yanına yapılacak bir ek bina (extension) veya bir çatı katı dönüşümü (loft conversion) ile taşınma masrafına girmeden fazladan bir yatak odası ya da daha geniş bir mutfak kazanabilirsiniz. Üstelik piyasa toparlandığında bu yatırım evinizin değerine de yansıyabilir. Bu tür projeler genellikle doğru ölçülmüş bir röleve ve çizimlerle başlar; işin kapsamına göre imar izni (planning permission) ya da Lawful Development Certificate gerekebilir.

Evini satmak isteyenler: ilanınız öne çıkmalı

Londra’da satışa çıkan her on evden yalnızca dördü alıcı bulurken doğru fiyat ve iyi bir sunum her zamankinden önemli. Alıcılar bir evi gezmeye gitmeden önce internette birçok ilanı karşılaştırıyor. Net ve doğru bir kat planı, evi birkaç saniyede anlamalarını sağlıyor. Her ilanda neden kat planı olması gerektiğini buradan okuyabilirsiniz.

Ev sahipleri (landlord): kira güçlü, beklenti de yüksek

Kiraların artması ve fiyatların düşmesiyle Londra’da ortalama bir evin kabaca brüt kira getirisi bir yılda %4,7 civarından %5’in biraz üzerine çıktı. (Bu, ONS’nin ortalama kira ve ortalama fiyat rakamlarıyla, masraflar düşülmeden yapılmış basit bir hesap.) Öte yandan kiracıların hakları arttı, ev sahiplerinden beklenen standart da yükseldi. Bakımlı, belgeleri eksiksiz evler daha çabuk kiralanıyor. İki kiracı arasında yapılacak bir yenileme, daha kullanışlı bir yerleşim ya da fazladan bir yatak odası getirinizi artırabilir; yeter ki iş doğru planlansın ve gerekli izinler alınsın.

Alıcılar: pazarlık zamanı

Mortgage bulabilen alıcılar için yavaşlayan piyasa, özellikle dairelerde daha fazla seçenek ve daha fazla pazarlık payı demek. Yenilemek için bir ev alıyorsanız, eve girebildiğiniz ilk fırsatta yaptıracağınız bir röleve alanı doğru anlamanıza ve tadilat maliyetini sağlıklı hesaplamanıza yardımcı olur.

Bundan sonra ne olacak?

Bunu kimse kesin olarak bilemiyor. Zoopla, İngiltere genelinde kira artışının 2026 sonunda %4 ile %5 arasına çıkmasını bekliyor. Londra’da ev fiyatlarının yönünü ise büyük ölçüde faizler ve Merkez Bankası’nın atacağı adımlar belirleyecek. ONS’nin yeni verileri 21 Ekim 2026’da açıklanacak. Ama bir şey açık: Londra’da ev almakla kiralamak arasındaki bu makas, önümüzdeki aylarda pek çok kişinin kararını etkilemeye devam edecek.

Size nasıl yardımcı olabiliriz?

Taşınmak yerine evinizi büyütmeyi düşünüyor, evinizi satışa hazırlıyor ya da kiraya verdiğiniz mülkü yenilemek istiyorsanız yanınızdayız. Unsel Consultancy olarak Londra genelinde röleve ve kat planı, teknik çizim, tasarım ve imar izni desteği sağlıyoruz. Bize ulaşın, projenizi birlikte konuşalım.